Die Krise auf dem deutschen Wohnungsmarkt flacht nicht ab. Im Gegenteil: Sie verschärft sich Jahr für Jahr weiter. Verantwortlich dafür ist ein Bündel aus Bürokratie, hohen Baukosten und teuren Krediten. Der Spitzenverband der deutschen Wohnungswirtschaft (GdW) warnt inzwischen sogar davor, dass sich in Deutschland im Jahr 2026 ein neuer Minusrekord beim Wohnungsbau abzeichnen könnte. „Deutschland erlebt eine historische Wohnraumkrise“, sagte GdW-Präsident Axel Gedaschko jüngst im Gespräch mit dem Focus.

Die Zahlen geben dem Verbandsvertreter Recht. Nach Angaben des Statistischen Bundesamtes wurden im vergangenen Jahr nur noch rund 206.600 Wohnungen fertiggestellt – 18 Prozent beziehungsweise 45.400 Einheiten weniger als im Vorjahr. Damit wurde der niedrigste Wert seit 2012 erreicht. Gedaschko befürchtet, dass die Zahl der Fertigstellungen in diesem Jahr unter die Marke von 200.000 Wohnungen fallen könnte. Das ifo-Institut rechnet für 2026 sogar nur noch mit 175.000 fertiggestellten Wohnungen.

In den Jahren 2021 bis 2023 wurden noch zwischen 293.000 und 295.000 Wohnungen pro Jahr fertiggestellt. 2020 wurde mit 306.400 Einheiten ein lokaler Höchststand erreicht. Seitdem zeigt der Trend jedoch kontinuierlich nach unten. Die Ampelregierung hatte sich ursprünglich vorgenommen, in jedem Jahr ihrer Legislaturperiode von 2021 bis 2025 insgesamt 400.000 neue Wohnungen zu errichten. Dieses Ziel wurde jedoch in keinem einzigen Jahr erreicht.

Die Ursachen für den starken Rückgang der Fertigstellungen sind vielfältig. Vor allem jedoch machen die ausufernde Bürokratie und die zunehmende Regulierung das Bauen so teuer und aufwendig, dass sich immer weniger Projekte wirtschaftlich rechnen.

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Man bewege sich in einem „furchtbaren Bürokratie-Dschungel“, kritisiert Gedaschko. Ein Grund sei, dass sämtliche „teuren DIN-Normen eingehalten werden müssen und immer neue, kostenträchtige erfunden werden“. Der Verband, dessen Mitgliedsunternehmen rund sechs Millionen Wohnungen verwalten, fordert deshalb schnellstmöglich die Schaffung eines bezahlbaren und rechtssicheren Basisstandards.

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Mit einem vereinfachten „Gebäudetyp E“ ließe sich nach Angaben des GdW rund 15 Prozent günstiger bauen. Gleichzeitig könnten mit denselben finanziellen Mitteln mindestens 10 Prozent mehr Sozialwohnungen errichtet werden. Der Gebäudetyp E („einfaches Bauen“) ist ein neuer gesetzlicher Rahmen, der ausdrücklich erlaubt, von kostenintensiven Standards und technischen Vorgaben abzuweichen. Noch ist dieses Modell jedoch nicht in Kraft, sondern befindet sich weiterhin im Gesetzgebungsverfahren.

Zugleich bleiben die Bau- und Materialkosten konstant auf einem hohen Niveau. Auch das bremst den Wohnungsbau aus. Zwar hat sich der starke Preisauftrieb zuletzt etwas abgeschwächt, dennoch lagen die Preise für den Neubau von Wohngebäuden im Februar 2026 noch immer 3,3 Prozent über dem Vorjahresniveau.

Besonders schwer wiegt jedoch der langfristige Preistrend: Kostete ein Quadratmeter Wohnfläche im Neubau im Jahr 2005 noch rund 1.233 Euro, waren es 2024 bereits etwa 2.611 Euro – mehr als doppelt so viel. Einen wesentlichen Anteil daran haben die hohen Energiekosten. Sie verteuern sowohl die Herstellung energieintensiver Baustoffe wie Zement und Stahl als auch den Betrieb von Baustellen. Teure Energie schlägt direkt auf die Baukosten durch.

Den dritten großen Kostenblock, der den Wohnungsbau in Deutschland ausbremst, bilden die Finanzierungskosten. Die Bauzinsen für Kredite mit zehnjähriger Sollzinsbindung liegen inzwischen bei rund 3,5 Prozent. Im Jahr 2020 lagen sie teilweise noch unter 0,5 Prozent. Dadurch verteuert sich praktisch jedes Bauprojekt – sowohl für Bauträger als auch für private Bauherren. Hintergrund ist neben der Zinswende, die 2022 in Gang gesetzt wurde, vor allem der Anstieg der Renditen zehnjähriger Bundesanleihen. Diese gelten als wichtiger Orientierungswert für langfristige Kredite und fließen direkt in die Refinanzierungskosten sowie die Kalkulationen der Banken ein.

Besonders gravierend ist der Rückgang der Bautätigkeit der vergangenen Jahre, weil die Nachfrage gleichzeitig hoch bleibt – unter anderem infolge der anhaltend starken Zuwanderung. Nach dem Jahresgutachten des Sachverständigenrats für Integration und Migration lebten Ende 2024 rund 83,6 Millionen Menschen in Deutschland. Das waren 3,8 Millionen mehr als Ende 1989. Dieser Bevölkerungszuwachs geht den Experten zufolge quasi ausschließlich auf Zuwanderung zurück.

Die Folge des Nachfrageüberhangs ist ein gravierender Wohnraummangel, der wiederum steigende Wohnkosten nach sich zieht. Die Zahlen sind eindeutig: Im ersten Quartal 2026 stiegen die Angebotsmieten für Bestandswohnungen bundesweit um rund 1,3 Prozent gegenüber dem Vorjahr. Langfristig betrachtet legten die Nettokaltmieten in Deutschland zwischen 2010 und 2024 durchschnittlich um rund 64 Prozent zu. Das geht aus einer Analyse des Deutschen Instituts für Wirtschaftsforschung (DIW) hervor. Wie eng Wohnraumkrise und Zuwanderung miteinander verknüpft sind, haben wir bereits ausführlich analysiert. (mehr dazu hier).

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