Wie in einem Brennglas lässt sich an der Landespolitik der deutschen Bundeshauptstadt Berlin das Reaktionsschema der deutschen Politik auf die gegenwärtigen gesellschaftlichen und ökonomischen Probleme analysieren. Am Beispiel des Berliner Wohnungsmarktes vollzieht sich nun etwas, das den Grundcharakter der Politik der kommenden Jahre widerspiegeln könnte.

Auf die dramatische Knappheit an Wohnraum, kontinuierlich steigende Mieten und explodierende Immobilienpreise reagiert die Politik mit noch stärkerer Regulierung und Mietpreisbremsen. Es ist eine Politik der künstlichen Verknappung, da sich Investoren aufgrund sinkender Renditeerwartungen systematisch von diesem Markt zurückziehen.

Den jüngsten Vorstoß zur Regulierung und konkreten Steuerung von Investoren präsentierte die Berliner Landes-SPD (Apollo News berichtete). Ihre Gesetzesinitiative vor drastische Eingriffe ins Eigentum vor: Touristische Vermietungen sollen zeitlich deutlich eingeschränkt werden, um den regulären Wohnungsmarkt zu entlasten.

Auch bei möblierten Wohnungen sollen mögliche Mietaufschläge begrenzt werden, sodass Vermieter ihre Mieten nicht länger an den Aufwand vorausgegangener Investitionen in Ausstattung oder Qualität anpassen können. Indexmieten werden künftig massiv begrenzt, und Modernisierungsumlagen zur Erhaltung der Substanz dürfen nur noch innerhalb enger gesetzlicher Grenzen auf Mieter umgelegt werden. 

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Ohne Aussicht auf Refinanzierbarkeit ziehen sich Investoren zunehmend vom Markt zurück, was die Wohnraumsituation weiter belastet. Mit der massiven Einschränkung von Investitionsanreizen und Renditeerwartungen vollzieht die Politik eine konsequente Abkehr von ökonomischen Grundprinzipien. Sie reagiert auf eine selbst geschaffene Knappheit mit Maßnahmen, die den Mangel weiter verschärfen.

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Größere Vermieter werden im Rahmen der Neuregelung zudem verpflichtet, einen bestimmten Anteil ihrer Wohnungen an Haushalte mit Wohnberechtigungsschein oder an Obdachlose zu vergeben. Der Staat bestimmt also selbst bis ins Vertragswesen hinein, wer künftig mit wem einen Mietvertrag abschließen darf. Ein digitaler Mietkataster soll als digitaler Pranger Transparenz schaffen und die Einhaltung von Vorschriften überwachen.

Der SPD-Vorstoß markiert die nächste Stufe eines grundsätzlich sozialistischen Marktdesigns. Man kann sich leicht ausmalen, wie solche Regelwerke auf potenzielle Bauherren, private Investoren und größere Investorengruppen wirken. Im Kern ist diese Politik geeignet, den ohnehin unter Druck stehenden Immobilienmarkt zusätzlich massiv zu beschädigen, wenn dies mit Blick auf die Lage in Berlin überhaupt noch möglich ist.

Es kommt wirklich eines zum anderen. Die Bauwirtschaft ist in den vergangenen Jahren zunehmend zum Spielball klimapolitischer Vorgaben geworden. Regulierungen werden ohne Rücksicht auf die wirtschaftlichen Folgen ins Miet- und Baurecht übertragen, treiben die Kosten in die Höhe und führen zu einem quasi eingefrorenen Status quo der Bausubstanz.

Letztlich tragen die Mieter den Schaden, da Investoren zunehmend unter Druck geraten und sich vom Markt zurückziehen. Überlange Genehmigungsverfahren, ökonomisch kaum darstellbare energetische Standards und Nachrüstpflichten sowie die immer sichtbarer werdenden politischen Eingriffe in Miet- und Vertragsrecht machen viele Projekte unattraktiv. Die Folge sind eine Verlangsamung des Neubaus und eine systematische Verteuerung des Wohnraums. So verschärft die Klimapolitik die ohnehin bestehende Wohnraumknappheit auf direktem Weg gleich um ein Vielfaches.

Gründe für die Immobilienpreisexplosion

Hauspreise sind in Deutschland aus unterschiedlichen Gründen explodiert: Erstens wirkte die seit über zehn Jahren anhaltende massive Migration wie ein Nachfrageturbo. In urbanen Zentren wie Berlin, Hamburg oder Frankfurt wird die sogenannte Strömungsgröße – der Teil des Immobilienmarktes, der die Mobilität von Mietern bei Berufswechsel oder Familiengründung sicherstellt – durch die Politik der ewig offenen Grenze vollständig verstopft.

Zweitens dienten Immobilien in der Vergangenheit immer stärker als Schutz vor systematischer Geldentwertung, die auf die steigende Verschuldung öffentlicher Haushalte folgt. Die EZB erweitert die Geldmenge, indem sie Staatsanleihen aufkauft und das Zinsniveau niedrig hält. Infolge dessen steigen auch die Immobilienpreise stetig, und die Mieten ziehen nach, um die Objekte rentabel zu halten.

Doch damit nicht genug: Der nächste politische Angriff auf Immobilien erfolgte vor allem durch besagte Klimaregulierung, hohe Investitionsanforderungen im Rahmen der grünen Transformation, Wärmedämmungsvorgaben, erzwungene Heiztechnologien und Bauvorschriften. Diese wirken wie massive Markteintrittsbarrieren für neues Kapital. Man kann also sagen, der Staat betreibt auf drei Ebenen eine künstliche Verknappung von Wohnraum: Regulierung, Steuerung und Bauauflagen.

Dass die deutsche Politik aus ideologischen und intellektuellen Gründen einen rationalen Umgang mit Migrationsfragen und wirtschaftspolitischen Notwendigkeiten verweigert, hat dramatische Konsequenzen. Für das vergangene Jahr hatten die Berliner Zentralplaner ein Wohnungsneubauziel von 400.000 Einheiten für die Bundesrepublik ausgegeben.

Die massiven Eingriffe der Regulierer in die Angebotsseite führten jedoch dazu, dass lediglich rund 205.000 Wohnungen fertiggestellt wurden – ein Rückgang von über 20 Prozent gegenüber dem Vorjahr. Ganz ähnliche Zahlen gelten für Berlin: Hier würde die massive Migration rund 20.000 neue Wohneinheiten jährlich erforderlich machen.

Mit circa 14.000 neu errichteten Wohnungen bleibt auch die Hauptstadt trotz staatlicher Förderung und öffentlichem Wohnungsbau deutlich hinter dem notwendigen Angebot zurück. Der Markt wird enger, und die Politik reagiert mit der gleichen Medizin – die Zeche zahlen letztlich diejenigen, die ihre Miete selbst erwirtschaften müssen und (noch) nicht am Tropf des immer weiter auswuchernden Sozialwesens hängen.

Die Frage bleibt, wie die Berliner Politik grosso modo auf diesen massiven Eingriff in die Marktfreiheit reagieren wird. Der linke Parteienkomplex Berlins dürfte starkes Interesse daran haben, den Regulierungsrahmen generell weiter zu verschärfen, während auch die Berliner CDU, wie im Streit um die Erbschaftsteuer sichtbar wurde, schnell auf SPD-Linie einschwenkt (mehr dazu hier).

Geht es darum, die Mittelschicht steuerlich stärker zu belasten und in die Verantwortung für den unverantwortlichen Umbau des Landes in eine grün-sozialistische Gesellschaft zu nehmen, steht die Merz-CDU Gewehr bei Fuß. Mit immer höheren Steuereinnahmen und steigender Abgabenquote wird der Reformdruck bei Migrationspolitik, Wohlfahrtsstaat oder ordnungspolitischen Maßnahmen systematisch zerstreut.

In Deutschland werden in diesen Wochen strategische Entscheidungen getroffen, die kommende Generationen ökonomisch massiv belasten werden. Der verfettete Schuldenstaat betreibt ein perfides Spiel der Vermögensumverteilung vom privaten Sektor in die Staatsbürokratie. Kredit ist da, die Mittelschicht zahlt. Deutschland steht vor sozialen Verteilungskämpfen, die durch die Politik des SPD-Mietengesetzes künstlich befeuert werden.

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