Das Bundesverfassungsgericht hat eine Klage gegen die Mietpreisbremse zurückgewiesen. Gegenstand des Verfahrens war die im Jahr 2020 beschlossene Verlängerung der Regelung bis 2025. Eine vermietende Gesellschaft hatte gegen diese Ausweitung geklagt und argumentiert, die Mietpreisbremse sei in ihrer verlängerten Fassung nicht mit dem Grundgesetz vereinbar.

Diese Einschätzung teilen auch zahlreiche Kritiker. Seit mehreren Jahren verweisen Stiftungen, Verbände, Ökonomen und Fachleute auf einen aus ihrer Sicht unverhältnismäßigen Eingriff in die Eigentumsgarantie sowie auf eine Einschränkung der Vertragsfreiheit, die mit der Mietpreisbremse einhergeht.

So wies die Ludwig-Erhard-Stiftung bereits 2019 darauf hin, dass die Mietpreisbremse gegen mindestens drei grundlegende Prinzipien der Marktwirtschaft verstoße: Neben dem Schutz des Privateigentums betreffe dies die Vertragsfreiheit und die Bildung von Preisen im Wettbewerb. Wissenschaftlich betrachtet lässt sich dies bestätigen: Staatlich festgelegte Preisobergrenzen verzerren grundsätzlich den Markt.

Die Richter in Karlsruhe folgten diesen Argumenten jedoch nicht. Sie erkannten in der Fortführung der Mietpreisbremse keinen Verstoß gegen die im Grundgesetz verankerte Eigentumsgarantie. Der mit der Begrenzung des Mietpreises verbundene Eingriff sei weiterhin gerechtfertigt.

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Die Mietpreisbremse besteht seit 2015 und wurde seither mehrfach verlängert. Nachdem sie Ende des vergangenen Jahres ausgelaufen war, beschloss der Gesetzgeber, sie erneut bis Ende 2029 fortzuführen. Über diese jüngste Verlängerung hatte das Gericht jedoch nicht zu entscheiden.

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Ziel der Mietpreisbremse ist es, Neu-Mieter zu entlasten. Sie gilt in Regionen, die von den jeweiligen Landesregierungen als Gebiete mit „angespanntem Wohnungsmarkt“ ausgewiesen werden, und soll übermäßige Mietsteigerungen bei Neuvermietungen verhindern. Zu Beginn eines Mietverhältnisses darf die verlangte Miete höchstens zehn Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen.

Maßgeblich ist dabei die Durchschnittsmiete für vergleichbare Wohnungen, wie sie beispielsweise in Mietspiegeln ausgewiesen wird. Von der Regelung ausgenommen sind Neubauten, die nach Oktober 2014 erstmals vermietet wurden. Ebenfalls nicht erfasst werden Wohnungen, die nach einer umfassenden Modernisierung erstmals wieder vermietet werden.

Die Mietpreisbremse mag auf der einen Seite ein nobles Ziel verfolgen – die finanzielle Entlastung von Mietern – und ist zudem rechtlich gedeckt. Das ändert jedoch nichts daran, dass sie nach Ansicht vieler Kritiker nicht nur in Eigentumsrechte eingreift und den Markt verzerrt, sondern darüber hinaus auch den Wohnungsneubau stark ausbremst.

Für zahlreiche Beobachter handelt es sich bei der Mietpreisbremse um eine Maßnahme, die lediglich Symptome eines schwachen Marktes behandelt, ohne das eigentliche Kernproblem zu lösen: Den strukturellen Wohnraummangel löst die Mietpreisbremse nicht; sie behandelt lediglich Symptome des überregulierten Wohnungsmarktes und der durch übermäßige Vorgaben geplagten Baubranche.

„Während einer Wohnungsbaukrise die Mietpreisbremse zu verlängern oder gar zu verschärfen wäre wie ein Brandbeschleuniger für die Verhinderung von Wohnungsbau“, erklärte Justiziar Franco Höfling in einer Stellungnahme bereits im Jahr 2024 – noch vor der neuerlichen Verlängerung.

Grundsätzlich gilt: Staatliche Eingriffe in die Preisbildung – so auch die Mietpreisbremse – führen bei Marktteilnehmern zu Verunsicherung. Investoren zögern, wenn unklar ist, welche zusätzlichen Regulierungen künftig folgen könnten. Fehlende Planungssicherheit mindert die Investitionsbereitschaft.

Außerdem sind die tatsächlichen positiven Effekte, die durch die Mietpreisbremse entstehen, begrenzt: Das RWI – Leibniz-Institut für Wirtschaftsforschung weist darauf hin, dass die Mieten nach Einführung einer Mietpreisbremse tatsächlich kurzfristig um bis zu 5 Prozent – bei bestimmten Wohnungstypen sogar um bis zu 9 Prozent – gedämpft werden können.

Dieser Effekt lasse jedoch etwa ein Jahr nach Einführung deutlich nach und verliere anschließend nahezu vollständig an Wirkung. Die stärksten Dämpfungseffekte seien in der Vergangenheit vor allem in höherpreisigen Wohnlagen zu beobachten gewesen, womit das ursprüngliche politische Ziel – sozial und wirtschaftlich schwächere Mieter zu entlasten – nicht erreicht worden sei.

Von links kommen deshalb weitergehende Forderungen: Der Mietenanstieg soll – ob im Bestand oder bei Neuvermietungen – maximal auf die Verbraucherpreisentwicklung begrenzt werden. Die Linke forderte 2024 sogar einen bundesweiten Mieterhöhungsstopp für sechs Jahre. Angeblich „überhöhte“ Mieten will die Partei gleich gesetzlich absenken. Dann müsste wohl auch das Bundesverfassungsgericht endgültig nein sagen.

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