In Kairo beginnt in wenigen Tagen, was lange politisch undenkbar war: Am 1. September steigen die sogenannten Altmieten erstmals regulär um 15 Prozent, wie die ägyptische Zeitung Al-Watan am 20. August berichtet. Die Erhöhung ist ein weiterer Schritt zur vollständigen Auflösung eines Systems, das Mieten über Jahrzehnte festschrieb und Mietverhältnisse faktisch über Generationen verlängerte. In New York tritt nur einen Monat später die entgegengesetzte Regel in Kraft. Dort hat das Rent Guidelines Board die reguläre Mieterhöhung für neue oder verlängerte Ein- und Zweijahresverträge in rund einer Million mietstabilisierten Wohnungen auf null Prozent festgesetzt.

Ägyptens Präsident Abdel Fattah al-Sisi löst die Preisbindung. New Yorks sozialistischer Bürgermeister Zohran Mamdani feiert sie. In Berlin zieht die Linke mit dem Versprechen eines neuen Mietendeckels in die Wahl am 20. September. Und in Austin, Texas, fallen die Mieten, ohne dass Politiker einen Preis festgesetzt hätten. Dort wurden so viele Wohnungen gebaut, dass Vermieter inzwischen um Mieter werben müssen. Vier Städte, drei wohnungspolitische Wege und eine gemeinsame Frage: Hilft man Mietern nachhaltiger, indem man einen Preis festsetzt, oder indem man Bedingungen schafft, unter denen Vermieter miteinander konkurrieren?

Kairo: Eigentum steht nur noch auf dem Papier 

Nora Soliman und ihre Schwester erbten ein Mietshaus in einer der teuersten Lagen Kairos, zwischen dem Nil und dem exklusiven Gezira Sporting Club. Für Wohnungen im selben Haus, deren Verträge nach 1996 geschlossen wurden, zahlen Mieter bis zu 3.000 Dollar im Monat. Für eine Wohnung mit einem vererbten Altvertrag bekommt Soliman dagegen 17 ägyptische Pfund: nicht einmal 30 Eurocent. Der Mieter hat den Vertrag von seinem Großvater übernommen und lebt nach Angaben der Zeitung nicht einmal in Ägypten. „Wir sind Eigentümer, ohne wirklich Eigentümer zu sein“, sagte Soliman der französischen Zeitung Le Monde.

Diese Absurdität ist historisch gewachsen. BBC Arabic zeichnet nach, wie Ägypten zunächst in einer „sozialen Notlage“ nach dem Ersten Weltkrieg Mietobergrenzen einführte und Kündigungen erschwerte. Unter Gamal Abdel Nasser wurden die Mieten weiter abgesenkt und eingefroren. Ende der siebziger Jahre verfestigte sich das System: Verträge liefen nicht einfach aus, sondern konnten unter bestimmten Voraussetzungen innerhalb einer Familie weitergegeben werden. So blieben viele Wohnungen über Generationen an denselben Vertrag gebunden.

Seit Mitte der neunziger Jahre dürfen Vermieter und Mieter bei neuen Verträgen Preis und Laufzeit wieder frei vereinbaren. Die alten Verträge blieben jedoch unberührt. So entstanden zwei Märkte nebeneinander: ein freierer Markt mit realistischeren Preisen für neue Verträge und ein erstarrter Altmarkt, in dem die Inflation Mieten wie jene von Soliman auf symbolische Beträge zusammenschrumpfen ließ. Nach Angaben von Le Monde betrifft das bis heute Millionen Wohnungen und Geschäftsräume.

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Wenn die Altersvorsorge eingefroren wird

Tarek Mohammed ist einer dieser Vermieter. Auf dem Papier besitzt er zwei Wohnungen und ein Geschäft. Man könnte ihn für einen wohlhabenden Mann halten. Tatsächlich brachten ihm die beiden Wohnungen jeweils sechs ägyptische Pfund (10 Eurocent) im Monat ein, das Geschäft zwei. „Auch Vermieter sind Witwen, Geschiedene und Rentner“, sagte Mohammed in einer Reuters-Reportage. Der Staat friert nicht nur die Mieten der Bewohner ein, sondern auch die Altersvorsorge der Eigentümer. Was als Altersvorsorge für einige Vermieter gedacht war, reichte kaum für eine Kleinigkeit des täglichen Lebens, geschweige denn für ein neues Dach oder eine bröckelnde Fassade.

Und dann ist da Mohamed Fotouh, ein pensionierter Klempner, der ein Haus als Absicherung fürs Alter gekauft hatte. Als Egypt Independent ihn 2012 besuchte, blätterte die Farbe ab, die Treppen waren beschädigt, das Gebäude verfiel. Fotouh stritt mit seinen Mietern darüber, wer die Reparaturen bezahlen müsse. Seine Einnahmen deckten nicht einmal einen kleinen Teil der Arbeiten. „Der Müllmann bekommt mehr als ich an Miete“, sagte er. Am Ende blieb ihm, wie er es schilderte, nur zuzusehen, wie sein Haus immer weiter verfiel.

Das sind nicht bloß Anekdoten verärgerter Eigentümer. Selbst offizielle Institutionen bringen die alten Mietverträge mit dem baulichen Verfall in Verbindung. Und auch die Weltbank beschreibt, wie die Mietbindung Einnahmen und Anreize zur Instandhaltung schwächte. Das ägyptische Wohnungsministerium nennt die schlechte Wartung von Altmiethäusern als eine Ursache für einsturzgefährdete Gebäude, wie das offizielle Portal des Gouvernements Kairo berichtet.

Ägypten zieht nun die Notbremse. Nachdem das ägyptische Verfassungsgericht die starre Festsetzung der alten Wohnungsmieten für verfassungswidrig erklärt hatte, musste das Parlament handeln, wie Le Monde berichtet. Im Sommer vergangenen Jahres unterzeichnete Präsident al-Sisi die Reform. Sie setzt Übergangsfristen für die alten Verträge, hebt die symbolischen Mieten je nach Wohnlage auf Mindestbeträge an und lässt sie danach jedes Jahr steigen. Am 1. September steht die erste reguläre Erhöhung um 15 Prozent an, berichtet die ägyptische Zeitung Al-Watan. Ägypten beginnt damit, den erstarrten Parallelmarkt schrittweise aufzulösen.

Eine Warnung nach New York

Während Ägypten seine eingefrorenen Mieten mühsam auftaut, feiert New York deren Wiederkehr. Bürgermeister Zohran Mamdani hatte einen Mietstopp bei den Kaltmieten versprochen. Im Februar 2026 berief er sechs neue Mitglieder in das neunköpfige Rent Guidelines Board, das die Erhöhungen im mietstabilisierten Bestand festlegt. Die Größenordnung ist gewaltig: Nach Angaben des New Yorker Bürgermeisteramts entscheidet das Gremium über ungefähr eine Million Wohnungen, in denen rund zwei Millionen Menschen leben. Für Mietverträge, die zwischen Oktober 2026 und September 2027 beginnen, beträgt die zulässige Erhöhung null Prozent: sowohl bei einer Laufzeit von einem als auch von zwei Jahren.

Michelle de la Uz leitet das Fifth Avenue Committee, eine gemeinnützige Organisation, die bezahlbare Wohnungen baut, erhält und verwaltet. Sämtliche Wohnungen ihres Bestands sind reguliert und zusätzlich durch Vereinbarungen mit der Stadt oder dem Bundesstaat preisgebunden. Ihre Mieter haben niedrige oder mittlere Einkommen. Sie sagte im Politikmagazin Vital City, die Versicherungskosten ihrer Häuser seien je nach Objekt um 25 bis mehr als 200 Prozent gestiegen. Wasser und Abwasser seien ebenfalls teurer geworden. Die Finanzierungsmodelle der gemeinnützigen Projekte gingen gewöhnlich von zwei Prozent mehr Einnahmen und drei Prozent mehr Ausgaben pro Jahr aus. Nun bleiben die Mieten nominal stehen, während die Kosten deutlich schneller steigen. Einige ihrer Häuser hätten bereits Schwierigkeiten, ihre Hypotheken zu bedienen. Ihre schlichte Formel lautet: Mieter brauchen bezahlbare Wohnungen, Eigentümer brauchen Mieteinnahmen, um diese Wohnungen zu erhalten.

Dass ein knapperer Geldfluss die Bausubstanz treffen kann, ist in New York nicht bloß eine Lehrbuchannahme. Eine 2024 überarbeitete Studie der Federal Reserve Bank of New York untersuchte eine frühere Gesetzesänderung, die die refinanzierbaren Kosten von Modernisierungen in einem Teil des regulierten Bestands senkte. In den betroffenen, finanziell stärker eingeschränkten Häusern nahmen die Verstöße gegen Bau- und Wohnvorschriften anschließend zu.

Mamdani als Vorbild für Berlin

Der New Yorker Mietstopp ist längst im Berliner Wahlkampf angekommen. Am 20. September wählt die Hauptstadt ein neues Abgeordnetenhaus. Elif Eralp, Spitzenkandidatin der Linken, nennt Mamdanis Erfolg ausdrücklich ein Vorbild. „Wenn in New York ein Linker gewinnen kann, warum sollte das in der deutschen Hauptstadt nicht gelingen?“, sagte sie der taz. Als gemeinsames Thema nannte sie an erster Stelle das Einfrieren der Mieten. Nach Angaben von Radioeins tauschte sie sich sogar mit Mamdanis Team über politische Strategien aus.

Eralp weiß, dass Berlin einen allgemeinen Mietendeckel für private Wohnungen nicht im Alleingang beschließen kann. Ihr unmittelbares Versprechen gilt deshalb den knapp 400.000 landeseigenen Wohnungen: ein Jahr lang keine Erhöhung, danach höchstens ein Prozent mehr pro Jahr. Doch dabei bleibt es nicht. Das Berliner Wahlprogramm der Linken will größere private Vermieter verpflichten, einen Teil frei werdender Wohnungen zu gedeckelten Sozialmieten anzubieten. Die Bestände von Wohnungskonzernen mit mehr als 3.000 Einheiten sollen vergesellschaftet und künftig ohne private Gewinnorientierung verwaltet werden.

Heidi Reichinnek liefert dazu die bundespolitische Zuspitzung. „Wohnen muss wieder in öffentliche Hand. Und es darf keine Rendite mit der Miete geben“, erklärte die Fraktionsvorsitzende der Linken im Bundestag. Nur wenige Wochen vor der Berlin-Wahl brachte ihre Fraktion einen Antrag für einen bundesweiten Mietendeckel ein. In angespannten Wohnungsmärkten sollen Mieterhöhungen in laufenden Verträgen zunächst gestoppt werden. Später sollen kommunale Obergrenzen gelten und Mieten oberhalb der errechneten Durchschnittsmiete abgesenkt werden können. Neubauten und wirtschaftliche Härtefälle sieht das Konzept als Ausnahmen vor. Die Linke setzt außerdem auf kommunalen Neubau. Ihre Antwort auf die Knappheit lautet jedoch nicht mehr privater Wettbewerb, sondern mehr öffentliche Verfügung über Wohnungen und Preise.

Der geplante Mietenstopp betrifft zunächst Wohnungen, die der Stadt selbst gehören. Es gibt weder vererbbare Centmieten noch ein auf Generationen angelegtes Vertragsrecht. Aber die Richtung beschreibt die Berliner Linke selbst offen: Vergesellschaftung verlange einen „bewussten Bruch mit Markt und privater Verwertungslogik“. Kairo zeigt, welches Risiko entsteht, wenn der politische Kampf gegen Rendite dazu führt, dass Eigentümer auf Dauer weder über ihr Eigentum verfügen noch aus dessen Erträgen seinen Erhalt bezahlen können.

In Austin kämpfen Vermieter um Mieter

Wie eine Stadt Knappheit tatsächlich lindern kann, zeigt Austin. Noch in den 2010er Jahren war die texanische Hauptstadt ein Opfer ihres eigenen Erfolgs: Tech-Unternehmen, Arbeitsplätze und neue Bewohner trafen auf zu wenige Wohnungen. Nach einer Auswertung der Pew Charitable Trusts stiegen die Mieten von 2010 bis 2019 um fast 93 Prozent: mehr als in jeder anderen großen amerikanischen Stadt.

Dann baute Austin. Beeindruckender als einzelne Monatswerte sind die längerfristigen Zahlen. Nach der im März 2026 veröffentlichten Pew-Auswertung wuchs der Wohnungsbestand zwischen 2015 und 2024 um 120.000 Einheiten oder 30 Prozent. Und der Rückgang erreichte nicht nur luxuriöse Neubauten: In älteren, günstigeren Häusern der sogenannten Class C sanken die Mieten von 2023 bis 2024 um 11,4 Prozent.

Auf einmal müssen Vermieter um Kunden kämpfen. Die Maklerin Yasmine Acebo beschrieb dem Magazin Reason den Markt so: „Wir haben viel Bestand und nicht genug Bevölkerung, um ihn zu füllen.“ Eigentümer böten deshalb mehrere mietfreie Wochen, Geschenkkarten, Bargeldprämien, kostenloses WLAN oder übernommene Nebenkosten an. Axios Austin berichtete ebenfalls von erlassenen Bewerbungs- und Haustiergebühren, Gratisparkplätzen, Rabatten auf Nebenkosten und Geschenkkarten von bis zu 1.000 Dollar. Anfang 2026 wurden laut RealPage bei ungefähr einem Drittel der erfassten Wohnungen in etablierten Appartementanlagen der Stadt Austin Nachlässe angeboten: Der durchschnittliche Rabatt lag bei 14,8 Prozent.

Eigentum und freier Markt – die Fundamente des freien Westens

Mietstopps sind politisch verführerisch, weil sie die Wohnungsfrage auf ein Feindbild reduzieren: den Vermieter. Er verlangt mehr, der Staat verbietet es, der Mieter zahlt weniger. Im ersten Moment scheint die Rechnung aufzugehen. Was sie ausblendet, sind die Reparatur, die sich nicht mehr finanzieren lässt, die Wohnung, die gar nicht erst gebaut wird, und die Verletzung der Eigentumsrechte des Vermieters und damit seiner eigenen Freiheit.

Kairo zeigt die Langzeitgefahr eines Systems, das die sichtbaren Kosten des Wohnens deckelt und die unsichtbaren Kosten der Erhaltung verdrängt. New York zeigt, wie leicht sich eine solche Politik als Sieg verkaufen lässt, obwohl selbst eine gemeinnützige Vermieterin vor der Finanzierungslücke warnt. Berlin zeigt, wie schnell diese Idee politisch weiterreist: Eralp beruft sich auf Mamdani, Reichinnek fordert den bundesweiten Deckel. Austin zeigt schließlich, was geschieht, wenn Mieter zwischen genügend Wohnungen wählen können: Vermieter senken Preise, übernehmen Gebühren und legen Geschenkkarten und Gratis-WLAN obendrauf.

Der freie Markt ist nicht die Herrschaft des Vermieters. Wo echter Wettbewerb herrscht, begrenzt ein Vermieter den anderen. Dann gewinnt der Mieter seine Macht nicht durch eine staatlich festgesetzte Zahl, sondern durch die glaubwürdige Möglichkeit, in die bessere oder günstigere Wohnung nebenan zu ziehen. Austin zeigt, dass mehr Markt deshalb nicht weniger Mieterschutz bedeutet. Konkurrenz kann der wirksamste Mieterschutz sein.

Eigentumsrechte sind Menschenrechte. Es ist moralisch fragwürdig, wenn die Politik Menschen vorschreibt, zu welchem Preis sie ihre eigene Wohnung überlassen müssen, und ihnen zugleich die Rechnung für deren Erhalt präsentiert. Wer über das Eigentum anderer verfügt, verfügt immer auch über einen Teil ihrer Arbeit, ihrer Kreativität, ihrer Ersparnisse und ihrer Lebensplanung.

Geschützte Eigentumsrechte gehören neben Rechtsstaat und individueller Freiheit zu den Fundamenten des freien Westens. Ein wesentlicher Teil seines Erfolgs beruht darauf, dass Menschen investieren, bauen und Verantwortung übernehmen können, ohne ihr Eigentum bloß auf Widerruf der politischen Mehrheit zu besitzen. Mamdani wählt ausdrücklich eine andere Sprache. In seiner Antrittsrede versprach er, die „Kälte des rauen Individualismus“ durch die „Wärme des Kollektivismus“ zu ersetzen.

Auf dem Wohnungsmarkt wird aus dieser Formel konkrete Politik: Nicht Eigentümer und Mieter handeln einen Preis aus, sondern ein politisch besetztes Gremium setzt die zulässige Erhöhung auf null. Damit verlässt Mamdani ein Grundprinzip des freien Westens. Die ägyptische Hauptstadt ist die steinerne Warnung davor, wohin diese Logik führen kann, wenn sie lange genug herrscht: Erst verliert das Eigentum seinen Inhalt, dann verliert das Haus seine Substanz, und am Ende kann eine Stadt zerfallen.

Wer Mieter dauerhaft stärken will, sollte deshalb mehr freien Markt wagen: mehr bauen, Bauhürden senken, Eigentumsrechte verlässlich schützen. Der Preis lässt sich einfrieren. Die Knappheit verschwindet dadurch nicht. Eine freie Stadt wird nicht sozialer, indem sie Eigentum aushöhlt, sondern indem sie freiwillige Kooperation und freien Wettbewerb zulässt.

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