Wirtschaftskrise
Stresstest Trianon-Verkauf: Wie ernst ist die Lage bei den Gewerbeimmobilien?
Der Markt für Gewerbeimmobilien befindet sich in einer tiefen Krise. Nun droht mit dem Verkauf des Frankfurter Trianon-Towers die Probe aufs Exempel: Stehen wir am Wendepunkt oder setzt sich der Absturz fort?
Mit einer Höhe von 186 Metern und 47 Etagen zählt der Frankfurter Trianon-Tower zu den bekanntesten Hochhäusern der Republik. 1993 als Glanzstück eines aufstrebenden Finanzplatzes errichtet, ist das Gebäude heute Teil jener für Deutschland einzigartigen Hochhauskulisse, die Frankfurt den Spitznamen „Mainhattan“ einbrachte.
Über der beeindruckenden Skyline sind allerdings in den letzten Jahren dunkle Wolken aufgezogen. Zwar logieren gegenwärtig noch glanzvolle Namen wie „Franklin Templeton“ und Teile der Deutschen Bundesbank im Trianon, doch gerieten im Zuge der Krise am Gewerbeimmobilienmarkt auch die Eigentümer in wirtschaftliche Turbulenzen. Die Objektgesellschaft „Geschäftshaus am Gendarmenmarkt GmbH“ meldete 2024 Insolvenz an.
Hauptursachen waren Liquiditätsprobleme infolge ausbleibender Mietzahlungen nach dem Auszug des Hauptmieters Deka, ein erheblicher Sanierungsstau sowie stark gestiegene Zinsen und sinkende Büroflächennachfrage. Die Eigentümer konnten ihre Kredite nicht mehr bedienen, ein Käufer fand sich bislang nicht.
Das einst für 670 Millionen Euro gehandelte Prestigeobjekt ist nun Teil der Insolvenzmasse. Der Marktwert? Inzwischen wohl kaum mehr als 370 Millionen Euro. Der Schuldenberg schwebt wie ein Damoklesschwert über einem möglichen Verkauf. Das Gebäude ist zu groß dimensioniert, im Betrieb zu teuer, der Leerstand drückt zusätzlich auf die Rendite. Von Käufern ist derzeit keine Spur, die Lücke zwischen Buchwert und tatsächlich gehandeltem Kaufpreis klafft bedrohlich auseinander – ein Spiegelbild des gesamten Sektors für Büroimmobilien. Den Verkauf verantwortet nun der Insolvenzverwalter Dr. Stephan Laubereau von der Kanzlei Michael Pluta.
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Gewerbeimmobilien im Preisverfall
Die Pleite des Trianon Towers ist dabei kein Einzelfall am deutschen Gewerbeimmobilienmarkt. Prominente Fälle wie der Sturz der Signa-Holding erinnern an die Schwere der wenig diskutierten Krise am Gewerbeimmobilienmarkt. Signa meldete bereits Ende 2023 mit einem Schuldenvolumen von 7,7 Milliarden Euro Insolvenz an.
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Der deutsche Gewerbeimmobilienmarkt befindet sich in einer historischen Krise. 2024 sanken die Preise im Schnitt um 5,4 Prozent – bereits im vierten Jahr in Folge. 2023 ging mit einem Preisrückgang von 10,2 Prozent als außergewöhnliches Krisenjahr in die Geschichte der Gewerbeimmobilien ein. Seit dem allgemeinen Preishoch im Jahr 2022 kumuliert sich der Preisverfall auf 16,5 Prozent.
Die Folge: Transaktionen sind fast zum Erliegen gekommen und auch die Kreditvergabe im Gewerbesektor bleibt ein zähes Ringen. Der Markt wirkt eingefroren – die Preisvorstellungen der Verkäufer kollidieren mit der Realität gestiegener Zinsen, leerstehender Flächen und wegbrechender Renditen. Was nach den Jahren der Nullzinspolitik als geldpolitische Normalisierung durch die EZB begann, entwickelte sich zum Beben auf dem Gewerbeimmobilienmarkt.
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In der Folgezeit verteuerten sich Kredite und Refinanzierungskosten nicht selten um 200 Prozent und dies bei sinkenden Mieteinnahmen und steigenden Abschreibungsverlusten. Bis zum Jahre 2029 steht auf dem deutschen Gewerbeimmobilienmarkt ein Refinanzierungsvolumen von über 170 Milliarden Euro an. Für das kommende Jahr ist mit einer Finanzierungslücke von 20 Milliarden Euro zu rechnen. Laut dem Report „Commercial Real Estate Debt Market“ (CBRE) besteht nur bei etwa einem Drittel dieser Kredite die Möglichkeit, sie erfolgreich in die Zukunft fortzuschreiben.
Der Markt steht unter Dauerstress und die Zahl notleidender Kredite wird weiter steigen. Gerade an dieser Stelle, bei den Gewerbeimmobilien, tickt die Uhr in den Bilanzen der kreditgebenden Banken. Es ist sehr fraglich, ob die Branche die Kapitalkraft aufbringen kann, im Falle einer akuten Immobilienkrise den Wertverlust bilanziell zu kompensieren.
Homeoffice als letzter Sargnagel
Die Wirkung der Kreditwende wurde in den vergangenen Jahren noch durch ein weiteres Strukturphänomen verstärkt: die massenhafte Verlagerung der Arbeit ins Homeoffice. Was als pandemische Notmaßnahme begann, hat den Gewerbeimmobilienmarkt tiefgreifend verändert. Seit den Lockdowns ist der Bedarf an Büroflächen dramatisch geschrumpft. Laut Ifo-Institut arbeiten noch immer rund 24 Prozent der Beschäftigten regelmäßig im Homeoffice – vor Corona waren es kaum fünf Prozent.
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Unternehmen konsolidieren ihre Standorte oder kehren dem klassischen Büroarbeitsplatz den Rücken. Die Lockdowns haben nicht nur das Arbeitsverhalten verändert, sondern auch die Fundamentaldaten ganzer Assetklassen verschoben. Der strukturelle Wandel hin zur hybriden Arbeitswelt setzt sich fort – der Markt für Gewerbeimmobilien hat damit einen dauerhaften Nachfrageverlust erlitten, den keine Zinssenkung und kein Konjunkturpaket mehr ausgleichen wird.
Der anstehende Verkauf des Trianon-Towers, sollte es überhaupt dazu kommen, wird zum Lackmustest für die gesamte Branche. Gelingt der Verkauf, vielleicht mit Abschlag, keimt nach langen Krisenjahren wieder Hoffnung auf. Scheitert er – wäre dies der Offenbarungseid und die klare Erkenntnis, dass man noch lange nicht über den Berg ist.
Frankfurt, auch das Bahnhofsviertel ist sehenswert.
ist sehr zu empfehlen nur Dealer, Zuhälter, Taschdiebe, Nuten, Koks,usw., ach und hilflose Polilei
Find ich gut
Woher sollen Kapital wie Mieter auch kommen ? Die Produktivität in D stagniert praktisch seit 2008, aktuell ist sie sogar rückläufig (!), das BIP stagniert etwa seit 2018. Fundamentaldaten, die mich als Politiker wie als Assetmanager nicht mehr schlafen lassen würden.
Und Neugründungen, die durch die Decke gehen, gibt es praktisch nicht mehr. Wir gehen den argentinischen Weg.
Skyline? Mainhattan? was für ein Witz! Man schaue sich mal die Skyline von Entwicklungs- und Schwellenländer an, wie Baku und andere im globalen Süden.
Der Niedergang Deutschlands ist schon sichtbar. Man will es nur nicht sehen.
Fragt doch mal bei den „Wunderkindern“
Benko oder Windhorst an! Vielleicht wollen sie ja zuschlagen! Satire Ende!
Wer wird es am Ende kaufen?🤔
Ich tippe auf:
Amerikaner, Chinesen oder Inder.
Warum baut man nicht einfach einen Teil der Büroflächen zu Wohnungen um? In Frankfurt ist doch der Wohnraum knapp.
Weil eine Umnutzung den Bestandschutz beendet. Danach können Sie erstmal die neuen Energieeinsparverordnungen umsetzen, den Brandschutz neu aufziehen etc.
Abgesehen davon ist in solchen Prachtbauten zu viel Schnickschnack mit drin, der die Mieten hochtreibt. Plus Raumaufteilungen, zu kleine Abwasserleitungen für Wohnzwecke etc.
Solche Gebäude sind oft 0 wert, da die Verpflichtungen aus dem Betrieb nur durch Aufstockungen geleistet werden können. Zumal hier vermutlich sogar noch Belastungen übernommen werden müssen. Ein Modell also, welches im Endeffekt nur über langjährige Abschreibungen zu finanzieren ist, selbst bei einem Kaufpreis von 1 €.
Nach dem Brexit haben Politiker und auch die“Qualitätspresse“ getönt: Jetzt ziehen alle Banken von London nach Frankfurt, Frankfurt wird jetzt Boomtown: Nichts ist passiert, keiner kam nach Frankfurt.
Nach dem unsere Linken das Gewerbe erfolgreich vertrieben haben, steht einer Umwandlung in „Flüchllings“ Heime nichts mehr im Wege.
Sofort Homeoffice verbieten, damit die Preise für Gewerbeimmobilien wieder steigen? 🤣
Wie überall und immer kommt Hochmut vor dem Fall.
Aber wenn der Preis weiter sinkt, findet sich sicherlich ein Scheich, der die islamische Präsenz in Frankfurt vergrößern möchte.
Die „Regierung“ sagt nicht die Wahrheit. Sonst würden alle Deutschen sagen: Nie mehr CSU/CDU/SPD/GRÜN/FDP und sich vor dieser Regierung und ihrer gewaltbereiten Polizeischlägertruppe schützen. Kein Wunder, daß mein Nachbar ein Autoaufkleber hat wo draufsteht: Polizisten sind Mörder, stoppt die gewaltbereiten CSU Drecksbullen bevor es zu spät ist. Seit Corona wissen wir: Die Regierung ist nicht dein Freund. Unschuldige Rentnerinnen werden auf dem Weihnachtsmarkt schikaniert. Die Regierung hat noch nie die Wahrheit gesagt
In Frankfurt wurde seit Jahrzehnten über Bedarf gebaut. Ein kackhäßlicher Turm am nächsten, kein einziger 100% ausgelastet. Dafür wurden wunderschöne Gründerzeitgebäude und Bäume vernichtet. Die Banken haben sich fast bis in´s Gallus hineingefressen. Ich grinse hämisch bei dem Gedanken, daß das alles leersteht. Übrigens, an der Theordor-Heuss-Allee steht bereits seit Jahren ein großes Gebäude leer, in dem früher die Coba war. Unveräußerlich.
Ja ja, die großen Finanzzentren des Wertewestens:
NY – kurz davor einen islamistischen Sozialisten zu wählen
Londistan – Abschreibung
Frankfurt + Offenbach