Bilanzverschleppungen
Immobilienportfolios im Fall: Rollen deutsche Banken gerade auf die Krise zu?
In den USA und zunehmend auch in Europa steht der Gewerbeimmobilienmarkt unter Druck. In den Bilanzen der Banken macht sich die Krise bisher aber kaum bemerkbar. Experten warnen nun vor Abschreibungen in Milliardenhöhe und harten Zeiten für die Banken.
In den USA ist der Gewerbeimmobilienmarkt in eine tiefe Krise gerutscht. Die New York Bancorp befindet sich deswegen in enormen Schwierigkeiten. Aktionäre verlieren zunehmend den Glauben in die Zukunftsfähigkeit der Bank. Das Institut hat innerhalb von einem Monat mehr als die Hälfte ihres Börsenwerts eingebüßt. Auch in Europa gerät insbesondere der Immobilienmarkt unter Druck.
In Deutschland bekommt diese Entwicklungen aktuell vor allem die Deutsche Pfandbriefbank (pbb) zu spüren. Sie ist stark in US-Gewerbeimmobilien investiert und steht im Vergleich zum Vormonat über 30 Prozent im Minus. In Deutschland werden aktuell die Märkte mit dem Argument beruhigt, dass der Großteil der Gewerbe-Immobilien-Investitionen nicht in der USA, sondern hierzulande getätigt wurden.
Preise von Gewerbeimmobilien fallen so stark wie nie zuvor
Der seit Corona zunehmende Trend zum Home-Office und die damit einhergehende Wertverlust von Gewerbeimmobilien betrifft jedoch auch Europa. Das tatsächliche Ausmaß der Immobilienkrise wurde wohl insbesondere in Deutschland noch gar nicht erfasst. Angaben des Verbands deutscher Pfandbriefbanken (vdp) Zufolge seien die Preise von Gewerbeimmobilien in den vergangenen Monaten so stark wie noch nie wie seit Beginn der Datenerhebung im Jahr 2003 gefallen.
Im vierten Quartal des letzten Jahres fielen demnach die Preise im Vergleich zum Vorjahresquartal um 12,1 Prozent. Im Jahresdurchschnitt ergab sich ein Preisrückgang von insgesamt 13,3 Prozent. In den Bilanzen der Banken und Investoren spiegelt sich dieser Preisverfall jedoch nicht unmittelbar wider. Nur wenige Kredite werden als notleidend eingestuft, obwohl ihre Anzahl in letzter Zeit zugenommen hat. Deutsche Banken haben die meisten gewerblichen Immobilienkredite in der Europäischen Union vergeben. Ein Bericht von Fitch Ratings warnt nun, dass geringfügige Wertberichtigungen und moderate Abschreibungen verschleiern könnten, wie stark deutsche Kreditgeber in Gewerbeimmobilienkrise gerissen werden.
Es wird eine Welle an Abschreibungen prognostiziert. Dies sei teilweise darauf zurückzuführen, dass deutsche Banken einen langfristigen Ansatz bei der Bewertung verfolgen, um Preisschwankungen auszugleichen. Zudem aktualisieren deutsche Banken die Bewertungen der von ihnen finanzierten Immobilien seltener als etwa Banken in den USA oder Großbritannien. „Sollten sich die internen Bewertungen der Banken als unangemessen optimistisch erweisen oder einfach der Marktstimmung hinterherhinken, könnten die Wertberichtigungen für Kredite erheblich ansteigen“ heißt es in dem Papier von Fitch Ratings vom Montag.
Deutsche Banken seien unter anderem aufgrund der Gesetzeslage „eher bereit, mit den Kreditnehmern geduldig zu sein“ und eine verspätete Rückzahlung zu akzeptieren, so Jackie Bowie, geschäftsführender Gesellschafter der Risikomanagementfirma Chatham Financial gegenüber Bloomberg. Er warnt, dass die Probleme in Deutschland größer sein könnten als bisher angenommen. Valeriya Dinger, Professorin für Volkswirtschaftslehre an der Universität in Osnabrück, erklärt in diesem Zusammenhang: „Es würde mich nicht überraschen, wenn wir eine Welle von Wertberichtigungen deutscher Banken auf ihr inländisches Gewerbeimmobilien-Engagement sehen würden“, so Dinger gegenüber Bloomberg.
Banken drohen Abschreibungen in Milliardenhöhe
Ein Alarmsignal liefern die aktuellen Zahlen der nicht börsennotierten Hamburg Commercial Bank (HCOB), ehemals HSH Nordbank. Die kürzlich veröffentlichten Zahlen für 2023 zeigen eine besorgniserregende Entwicklung bei den ausfallgefährdeten Krediten. Im zweiten Halbjahr 2023 stieg der Anteil der gefährdeten Kredite im Bereich der Gewerbeimmobilienfinanzierung auf 6,9 Prozent im Vergleich zu 3,1 Prozent im ersten Halbjahr. Brisant ist hier, dass die HCOB – anders als die Deutsche Pfandbriefbank hauptsächlich im europäischen Gewerbeimmobilienmarkt tätig ist und nicht in den USA agiert.
Anleger fürchten, dass auch andere Kreditinstitute ins Straucheln geraten könnten. Die Landesbank Hessen-Thüringen muss im kommenden Monaten Zahlen vorlegen und über etwaige Wertminderungen informieren. Die Hälfte ihres Immobilienfinanzierungsportfolios von fast 40 Milliarden Euro steht im Zusammenhang mit Bürogebäuden. Viele andere Banken, wie die Landesbank Baden-Württemberg, verfügen ebenfalls über große gewerbliche Immobilienportfolios, einschließlich Engagements in den USA.
Die Bundesanstalt für Finanzdienstleistungsaufsicht hat die Banken ebenfalls im Blick, zeigt sich jedoch noch einigermaßen gelassen: „Wir sind vorsichtig und die Aufsichtsbehörden verfolgen die Entwicklungen genau, aber ich sehe keinen Grund für ein Drama“, so Rodolphe von der BaFin gegenüber Bloomberg. Die Zeit der großen Wertberichtigungen könnte womöglich aber jetzt erst anstehen. Das zeigt das Beispiel der Allianz. Wie kürzlich bekannt wurde, hat der Versicherungskonzern aus München Immobilien in ihrem Investment-Portfolio um acht Prozent beziehungsweise um rund fünf Milliarden Euro abgesenkt. „Wir spiegeln die Wertveränderungen wider“ erklärte Allianz-Chef Oliver Bäte im Gespräch mit Bloomberg.
Wenn ich bedenke, dass bei mindestens acht Sparkassen Anfang Dezember 2023 aufgedeckt wurde, dass sie sich bei Benko-Unternehmen mit Krediten engagiert hatten, ist das ein Armutszeugnis für diese Institute, die immer wieder seit Jahrzehnten betonen, wir sind für die regionale Wirtschaft und die Häuslebauer vor Ort da! Eine glatte Lüge!
Tja, die restriktive Corona-Politik hat nicht nur den Einzelhandel und viele Gastronomiebetriebe gekillt, auch der Markt der Gewerbeimobilien bricht zusammen und damit naht möglicherweise eine neue Bankenkrise.
So ist das. Gewinne werden privatisiert. Verluste sozialisiert. HSH musste z.B. mehrfach mit Steuergeldern „gerettet“ werden bevor sie für eine Mrd in 2018 an Cerberus, einem US Hedgefonds, verschenkt – pardon – verkauft wurde. Bilanzsumme zuletzt 31 Mrd. Die wird gerade durch Wertberichtigungen „abgeschmolzen“. Nachdem zunächst Gewinne durch Verdreifachung von Boni abgeschöpft wurden. Vermutlich dürfen wir den Schrott bald wieder „retten“ und der Cerberus verschwindet mit einem dicken Plus in das Loch aus dem er gekrochen kam. Und die BaFin schiebt keine Panik. Wozu auch? Zocken ist ja das normale Geschäftsmodell von Hedgefonds und in Bankenkrisen sind wir ja auch inzwischen fit und erprobt. Wird schon schief gehen.